【单选题】房地产开发项目投资估算范围不包括（）。
A。土地成本
B住房开发费
C、销售费用
D. 物业管理费【判断题】从估值角度看，房地产开发商应得的利润应与自有资金利息分开。 () 【判断题】采用平均开发率法进行估价的条件是房地产价值的变化过程是连续上升或下降的，且各时期上升或下降的幅度大致相似，否则不是适合使用此方法。 () 【分析解答问题】A公司拥有一座商场，建筑面积3500m2，其中500m2为自营，其余用于出租。出租率90%，租金100元/（月m2）。商场正常运营管理总成本占租金的20%，租赁类似商场的年利润为25%。据了解，商场内建筑物剩余使用年限为40年，土地剩余使用年限为35年，同类房地产资本化率为10%。以下为某评估公司评估技术报告的部分内容。错误之处请指出并改正。
商场年毛租金=300090%10012=324万元
商场每年费用=32420%=64.8万元
商场年利润=32425%=81万元
商场年纯收入=324-64.8-81=178.2万元
商场总价=178.2/10%[1-1/(1+10%)40]=1742.63万元【单选题】2002年3月，有人预付款4.5万元订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月项目交付使用时，售价上涨至33.6万元，预付款的收益率为（）。
A。 12%
B 13.4%
C.80%
D.125% 【单选题】收益法的适用条件是房地产（）。
A。效益可以量化
B风险可以量化
C. 收益或风险都可以量化
D.收益和风险均可量化【单选题】( )是一种特别适合家庭经济和小型合作经济分散经营特点、满足融资要求的信贷形式。
A。消费信贷
B银行信贷
C、国家信用
D、民间信贷【分析答题】某房地产开发项目，规划建筑面积15000平方米，预计售价2000元/平方米。该工程于2006年9月1日开工，原定建设工期为2年。建设费1000元/平方米。管理费为建设费的5%。建设费及相应的管理费投资时间为：开工后的前两个季度。近两个季度分别增长20%和30%。假设每季度中旬进行投资，年利率为6%，销售税税率和销售费用分别为售价的6%和3%，开发商计划在第二季度末。受让方于2007年3月1日委托我们对该项目进行估价。
使用假设开发方法进行估值。该项目预计建成后将全部出售，投资利润率为20%，季利率为1.6%。本项目2007年3月1日按户计价，估算如下：
(1) 计算开发完成后的价值
200015000/(1+1.6%)2=2906.256万元
(2)计算建设成本。
10001500030%/(1+1.6%)0.5+10001500030%/(1+1.6%)1.5
=446.443+439.412=885.855万元
(3)计算管理费
885.8555%/(1/1.6%)1.5=432,510元
(4)计算营业税
2906.256(6%+3%)/(1/1.6%)2=253.39万元
(5) 计算利润
(p+885.855+43.251+253.390)20%=0.2p+236.499万元
(6)计算工程造价
p=开发后价值-建设费-管理费-营业税-利润
=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2p-236.499
=1239.384万元【单选题】某房产2002年5月年净利润为300万元。预计未来三年年净利润将维持在这一水平。 2005年5月的转售价格比2002年5月上涨了10%，转售时卖方应缴纳的税款为售价的6%。
(1)房地产估价的法律原则集中在()。 A。估价师
B估价对象
三、计价方法
D.估价机构【单选题】现货房地产估价与期货房地产估价的区别是（）。
A。估价时间不同
B交易日期不同
C. 估值目的不同
D、评估对象的条件不同
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