房地产估价师考试模拟试题（2023/10/22）

【单选题】某房地产开发项目销售收入为6.5亿元，抵扣金额为3.5亿元，则应缴纳土地增值税（）万元。

答：9000

B 10250

C.12000

D 15000 [单选题] 房地产抵押登记属于（ ）登记。

A。占有权

B使用权

C、其他权利

D收益权【单选题】当开发商的成本和产品质量与市场领先者相比具有竞争优势时，可以采用的定价方式是（）。

A。领导定价

B具有挑战性的定价

C. 市场跟随定价

D渗透定价法【单选题】房地产开发具有（）的特点。开发成本、管理费用、销售费用、销售税、开发完成后的房地产价值等实际时间是不同的，尤其是大型房地产。开发项目。

A。投资金额大

B周期长

C、高风险

D开发成本投资时间差异较大【分析答题】某地块面积1.2hA，已完成七通一平。某房地产开发商计划取得50年期的土地使用权，按照规划要求开发建设一栋建筑面积相同的住宅楼和一栋办公楼，总容积率为2.5。第一年年底，完成土地使用权出让手续，一次性支付全部地价，开始建设。根据项目实施进度（见下横图），项目建成后，所有住宅将出售，办公楼将用于出租。项目第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年1.征用土地.2.工程建设………………（1）住宅建设…………（2）办公楼建设…………3经营情况……………………（1）住宅销售……（2）办公楼销售………………根据市场调查，相关数据如下。

（一）项目所在区域同类型、档次住宅销售价格为5000元/平方米，销售税按销售价格的6%征收；类似写字楼的可出租建筑面积月租金为120元/平方米（可出租面积占建筑面积的70%），需缴纳年租金收入30%的押金。出租空置率为20%。相关税费及经营管理费用按租金收入的30%计算。银行存款的年利率为3%。回报率为10%。

（2）同类开发项目平均社会开发成本为：住宅1800元/平方米，办公楼2800元/平方米。管理费为开发成本的5%。

（3）除地价外，办公楼、住宅的其他建设资金每年按建设期的50%投入，全年均匀拨付。假设销售期结束时，住宅楼一次性全部售出。

（4）目前此类项目的贴现率为10%。

（五）取得土地需按地价的3%缴纳相关税费。

尝试计算房地产开发商可以支付的最高土地价格。 【单选题】下列有关城市规划的表述中，错误的是（ ）。

A。城市规划是指为实现一定时期内城市经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各种要素而进行的全面部署和具体安排。建设项目。

B城市规划经法律规定的程序批准成立后，具有法律效力。城市规划区内的一切土地利用和建设活动，必须按照城市规划进行。

（三）城市规划区，是指市区、郊区和城市行政管理区域内因城市建设和发展需要，纳入规划控制的区域。

D城市规划管理是指对批准的城市规划进行管理，统一安排和控制城市规划区内的各类建设，保证城市规划的顺利实施【单选题】某公司拥有一栋旧商业建筑。房屋所有权证记载的建筑面积为460平方米。由于年代久远、年久失修，被房屋鉴定部门认定为危房。经上级总公司批准进行装修，建筑面积可增加至600平方米。该公司认为建600平方米不经济，擅自修建一栋建筑面积1000平方米的办公楼。现在该公司想用新办公楼的投资者股份与外国投资者建立合资企业，并计划请评估机构对办公楼进行评估。

（4）影响该商品房估价的区位因素包括（）。 A。交通状况

B、街道情况

C、内部布局

D领域【单选题】宪法规定，为了公共利益的需要，国家可以依照法律规定实行（ ）土地并给予补偿。

A。收藏

B征用

C. 征税或征用

D收购【单选题】某工厂经所在街道负责人批准，将沿街一栋工业用途厂房改造为几间小商铺出租。委托评估机构根据实际使用情况对房产进行评估。评估抵押贷款价值。这种方法在满足最高和最佳利用率的情况下忽略了()。

A。技术上可行

B经济上可行

C.价值最大化

D法律允许【分析解答问题】A公司拥有一座商场，建筑面积3500m2，其中500m2为自营，其余用于出租。出租率90%，租金100元/（月m2）。商场正常营业。管理费用总额占租金的20%，同类商场的年租金利润为25%。据了解，该商场建筑剩余使用年限为40年，土地剩余使用年限为35年，同类房地产资本化率为10%。以下为某评估公司评估技术报告的部分内容。错误之处请指出并改正。

商场年毛租金=300090%10012=324万元

商场每年费用=32420%=64.8万元

商场年利润=32425%=81万元

商场年纯收入=324-64.8-81=178.2万元

商场总价=178.2/10%[1-1/(1+10%)40]=1742.63万元