高压电工考试模拟试题，土地估价师考试

【一本选题】在我国，代理发行国债的银行是()。
a.中国工商銀行
b.中国農業銀行
c.中国建設銀行
d .中国人民银行【一本选题】由发行主体发行债券()。
a.公債、金融債券、社債
b.国庫券、銀行債、社債
c.公債、銀行債、個人債券
d .国库券、金融债券、个人债券【单选题】某单位在使用的土地上建设办公楼出租，未办理不动产登记手续。 现在，该公司为了清算内部资产，委托土地评价机构进行地价评价。
评估师在评估报告中做了以下描述，其中正确的是()。
a .为委托人了解被评估房地产的正常市场价值提供价格参考依据
b .将评估结果作为被评估人在产权无瑕疵条件下的完整产权价值
c .评估时部分参数采用待评估的实际数据
d .该地公布的基准地价基准日为2006年1月1日，评估基准日为2007年12月16日。 采用基准地价系数修正法时需要日期修正的【单选题】，在其他条件不变的前提下，
建设工业专用铁路可能导致居民区土地价格和仓储或工业用地价格发生变化，以下判断最为合理。
a .居住区地价上涨，仓储、工业用地地价下降
b .居住区地价上涨，仓储、工业用地地价上涨
c .居住区地价下降，仓储、工业用地地价一定会上涨
D .居住区地价下降，仓储、工业用地地价持平或上涨【一本选题】1995年1月1日起施行的()规定是，国家依法实行国有土地有偿、限期使用制度。
A. 《城市房地产管理法》
B. 《土地管理法》
C. 《城乡规划法》
D. 《城市房地产开发经营管理条例》【一本选题】路角有陆桥或地道人口的，按该路角单价以()为限修改。
a.10%加算
b.20%
减少到c.10%
根据D .降低d.20%【一本选题】《土地管理法》的规定，不属于编制下列土地利用总体规划的依据的() :
A国民经济和社会发展规划
B土地利用年度计划
C土地供给能力以及各项建设对土地的需求
D国土整治和资源环境保护的要求【分析解答题】下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。
1估价对象建设期及利用方式分析
该地块为出让所得，根据经济技术开发区经济发展局文件《关于“住宅小区”项目初步设计的批复》 (开经[2005]053号)，该地块将建成多层住宅小区，土地总面积95635m2，总建筑面积143452m2，
其中物管、会所等公建配套用房面积占3.4%，容积率1.5，建筑覆盖率35%。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，
环境状况表明很适合修建住宅，但是地址状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。
估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等的分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大限度地提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635m2，
总建筑面积为35000m2，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、小邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%，建筑覆盖率15%，容积率0.37，
主要建筑物为多幢23层的别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。
根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。
2预期售价确定及销售状况分析
根据经济技术开发区近期该区域楼盘的销售情况，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在35004000元/m2之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，
确定该地块开发完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元/m2，则该物业预期总售价为：
总售价=平均售价建筑面积
=350035000
=12250(万元)
通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发1年后开始预售，
且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到40%，另外60%在开发完成后的1年半内均匀售出。假设房屋售价在销售期内保持不变。
3开发总费用的确定
根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时“三通一平”费用外，
还有解决市政设施缺口的有关费用，如5km长的电缆铺设费用，100m长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用；室外工程、绿化建设费用；管理费和不可预见费等。上述费用经归类，
可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项，分别估算如下。
(1)前期费用(分析过程略)。确定其前期费用为200元/m2(按总建筑面积)，则前期费用总计为：
前期费用=前期费用标准总建筑面积
=20035000
=7000000(元)
=700(万元)
并设定为开发初期一次性投入。
(2)建造成本(分析过程略)。确定其平均建造成本为700元/m2(按总建筑面积)，则整个物业总建造成本共计为：
建造成本=平均建造成本总建筑面积
=70035000
=24500000(元)
=2450(万元)
并设定为开发期内均匀投入。
(3)室外建设费用(分析过程略)。确定该地块室外建设费用标准为220元/m2(按土地面积)，则小区建设费用总计为：
室外建设费用=室外建设费用标准土地面积
=22095635
=21039700(元)
=2103.97(万元)
并设定为开发期内均匀投入。
(4)管理费用。包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，为上述(2)+(3)的5%计。设定为开发期内均匀投入。
管理费用=[(2)+(3)]5%
=[2450+2103.971]5%
=227.70(万元)
4销售费用(分析过程略)
确定此项费用可按总售价的8%计，该项费用设定为与销售进度同步投入。
销售费用=总售价8%
=122508%
=980(万元)
5利息率和利润率确定
(1)利息率，本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑投资利息。贴现率采用2006年4月28日公告的银行13年期贷款利率6.03%。
(2)利润率，房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情况，确定该房地产开发项目投资利润率为24%。
6地价测算
根据假设开发法基本公式，地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用，结合本次评估实际，得到如下方程：
总地价=[(12250-980)40%/(1+6.03%)1+(2-1)/2+(12250-980)60%/(1+6.03%)2+1.5/2]-[700+(2450+2103.97+227.70)/(1+6.03%)2/2](1+24%)-总地价24%
解上式得：总地价=2762.28万元
土地单价=27622800/95635=289(元/m2)
就上述报告片断，回答以下问题。
你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当，为什么【单选题】 《土地管理法实施条例》 规定，土地整理新增耕地面积的( )可以用作折抵建设占用耕地的补偿指际。
A30%
B50%
C60%
D70% 【单选题】( )最适宜采用成本逼近法评估。
A办公楼用地和住宅用地
B公园用地和学校用地
C商业用地和住宅用地
D工业用地和住宅